房地產(chǎn)將加速去庫存化

　　中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)中增速換擋是一個中長期趨勢，這是由中國潛在增長率下降的客觀因素所決定的。盡管有人認(rèn)為，中國人口結(jié)構(gòu)變化會對中國房地產(chǎn)的長期發(fā)展帶來了不利影響，但中國仍處在城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵時期。雖然新型城鎮(zhèn)化并不意味著房地產(chǎn)化，核心在于公共服務(wù)均等化、居民身份市民化，但解決好“住”仍是城鎮(zhèn)化的重要方面，中國未來城鎮(zhèn)化仍會產(chǎn)生對房地產(chǎn)市場的巨大需求，也是未來一段時間中國最大的內(nèi)需所在之一。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們收入水平提高，居民對住房的需求會從過去的“遮風(fēng)避雨”轉(zhuǎn)向更高功能性的需求，未來中國房地產(chǎn)業(yè)仍然有較大的空間，它在中國“穩(wěn)增長”中仍具有四兩撥千斤的功效。

　　隨著穩(wěn)增長政策的力度不斷加大，效果逐步顯現(xiàn)，隨著政府對房地產(chǎn)信貸的持續(xù)放松，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時期。我們認(rèn)為，目前已有一些跡象表明，中國房地產(chǎn)加速去庫存化的階段正在來臨。過去房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、計劃投資增長率持續(xù)下降，都壓縮了房地產(chǎn)的供給增長率；地方政府取消限購、央行貨幣與住房信貸政策的調(diào)整、調(diào)整房地產(chǎn)交易稅收都將釋放房地產(chǎn)的需求活力，影響著人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

　　供需兩方面的共同調(diào)整將促使中國房地產(chǎn)逐漸確立新的均衡過程。均衡的調(diào)整與實(shí)現(xiàn)過程首先就會表現(xiàn)在去庫存化逐漸進(jìn)入加速階段。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建住宅成效繼續(xù)大幅回升，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別達(dá)到了18個和28個。我們認(rèn)為，在貨幣政策從滴灌轉(zhuǎn)向全面寬松的環(huán)境下，在地方政府對土地財政收入下降的切膚之痛后，房地產(chǎn)市場成交的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是新一輪的持續(xù)過程，也將從一線城市逐漸向二、三線城市擴(kuò)散。因此，我們判斷，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入加速去庫存化的周期是可以預(yù)期的。這是房地產(chǎn)尋求新的均衡過程，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)增長的重要條件之一。