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新聞動(dòng)態(tài)

房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求新均衡加速去庫存

編輯:佚名 來源:搜狐新聞 作者:佚名 更新于:2015-6-16 閱讀:

  第三,政府 “托底”社會(huì)政策會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)去庫存化遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于單純市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的均衡調(diào)整過程。中央在2014年以來加大了支持住房消費(fèi)的力度,進(jìn)一步落實(shí)了放寬戶口遷移政策,城鎮(zhèn)人口的增加將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長。此外,中央和地方政府支持商品房去庫存化,并在一定范圍內(nèi)回購后作為保障性住房,拓寬保障房源和租賃房源解決高庫存。

  為消化高庫存,2015年1月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會(huì)出租,從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房源等重大措施。同時(shí)還提出各地可以通過購買方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房,轉(zhuǎn)為公共租賃住房。待售面積較多的城市的一些地方政府,相繼出臺(tái)了回購商品房作為保障性住房的政策。這意味著,在房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加而拖累投資與經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)候,政府儼然成了房地產(chǎn)最大的需求者。與其他市場(chǎng)主體截然不同的是,政府作為買方,全然沒有硬預(yù)算約束,價(jià)格、交易成本對(duì)政府的需求約束較低。有了地方政府積極入市、參與消化房地產(chǎn)市場(chǎng)非意愿庫存,房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化的速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純由價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)的均衡實(shí)現(xiàn)過程。

  第四,地方政府放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求行政管制,釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求活力。在房價(jià)上漲的時(shí)期,各地方政府均采取了諸如限購之類的行政管控措施,這對(duì)抑制投機(jī)性購房起到了立竿見影的效果。應(yīng)當(dāng)說,作為迫不得已的行政控制手段,它對(duì)中國抑制房地產(chǎn)的階段性泡沫發(fā)揮了積極作用。固然如此,它與中國城鎮(zhèn)化的方向背道而馳的,也違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下勞動(dòng)力要素自由流動(dòng)的原則。由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴,因此,在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了政府所不期望反方向變化時(shí),各地方政府又先于中央對(duì)房地產(chǎn)政策的放松,而放棄了作為權(quán)宜之計(jì)的限購措施。

  例如,福州早在2014年8月就確定,購房人在福州買戶無需提供納稅證明或繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明,且將90平方米內(nèi)住房的契稅降至了1%,90-144平方米的契稅則降至1.5%。2015年5月以來,甘肅和安徽省住建廳先后發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的指導(dǎo)意見,均讓原來的限購政策壽終正寢。在穩(wěn)增長的大背景下,各省市及地方政府取消違背市場(chǎng)原則的限購,將是大勢(shì)所趨。我們認(rèn)為,這些措施對(duì)提高市場(chǎng)活力的作用正在逐漸顯現(xiàn)。

  總之,寬松的金融財(cái)稅政策、由行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向?yàn)橥械妆U戏、差別化限購等一系列政策,可以有效地調(diào)節(jié)不同區(qū)域的供需關(guān)系,對(duì)于去庫存、調(diào)節(jié)房企資金壓力、滿足剛性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的去庫存化將起到重要作用。

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